A Câmara de Juatuba avançou em relação ao dilema que afeta muitas famílias da cidade: a regularização de imóveis. Por unanimidade, os parlamentares rejeitaram o parecer jurídico que vetava o projeto de lei do vereador Ted Saliba, que isenta imóveis com mais de cinco anos de cobrança por irregularidades na construção.
A medida surge como uma tentativa de facilitar a regularização de imóveis mais antigos, já que parte dessas edificações passaram por modificações ao longo do tempo, no entanto, não havia legislação no município que determinasse o que podia ou não ser modificado. Com a aprovação do plano diretor em 2019 que foi modificado em 2021, esses imóveis se tornaram alvo de cobranças retroativas no governo do prefeito Adônis e, os moradores estão sendo cobrados por algumas intervenções que não eram previstas em lei quando foram realizadas.
“A maioria das alterações nas casas são antigas, feitas na época que não tinha fiscalização e nem legalidade. Então, por isso, é necessário que seja feita a outorga em cima de alterações posteriores à aprovação da lei e, não do passado”, estabelece a matéria.
Na justificativa do projeto, o vereador Ted Saliba argumenta que muitas famílias não conseguem vender um imóvel herdado por não ter condições de assumir o ônus financeiro para legalizar a situação. “Existem imóveis com mais de 30 anos, onde, às vezes, a pessoa tenha construído uma varanda, cimentado o quintal, feito um quarto a mais ou outras alterações. Com o falecimento do proprietário, quando os filhos vão na prefeitura para regularizar, está sendo cobrado por cada modificação que está diferente do que estava no projeto original”, explica Ted.
Entenda a situação
Para esclarecer os desafios enfrentados na regularização dos imóveis em Juatuba, conversamos com o agrimensor Diego Cardoso, que possui experiência como fiscal de urbanismo no município e atualmente gerencia um escritório de engenharia e topografia. Diego aponta que os valores cobrados para regularização são inviáveis para a maioria dos proprietários, chegando a exorbitantes R$1,2 mi em alguns casos. Ele destaca que o código de obras e o plano diretor do município estavam desatualizados por quase duas décadas, o que resultou em diretrizes que agora tornam a regularização dos imóveis praticamente impossível devido aos custos elevados. O valor que assusta os proprietários é proveniente das outorgas e taxas que são cobradas pelo município por cada característica do imóvel, diferente do projeto original e que não esteja em acordo com o plano diretor.
No entanto, assim como Ted, Diego também aponta a inconstitucionalidade de cobrança sobre edificações que já existiam antes da aprovação das leis. “Na atualização do plano diretor da cidade, o governo Adônis enfiou goela abaixo a lei de outorga, que basicamente permite o município cobrar sobre irregularidades de imóveis que já existiam antes da aprovação”, revela.
Principais irregularidades e como é feito o cálculo da outorga
O cálculo da outorga é feito com base no valor do imóvel, somado à aplicação de uma taxa por cada infração cometida pelo proprietário, que vai contra as diretrizes do plano diretor. Dentre as principais irregularidades, o destaque é para o coeficiente de aproveitamento do lote, ou seja, a construções não podem ultrapassar determinadas medidas. Segundo Diego, essa é uma das infrações que mais onera na regularização.
“É a mais cara, pois quando ultrapassa o permitido pelo plano diretor, o valor é muito alto. Outro item é o cálculo de permeabilidade do terreno, que determina que se deve resguardar uma parte da área externa sem nenhum tipo de revestimento, de forma a preservar a área verde da arquitetura urbana. A construção tem que manter 30% sem cimentar, ou seja, você tem de deixar essa parte do terreno destinada a um jardim ou quintal, “, diz.
Para compreender melhor a aplicação da outorga, Diego exemplifica: “Um terreno de 360 m2, totalmente cimentado, com um valor de R$100 mil, resultaria em uma outorga de R$7.500, correspondendo a 7,5% do custo do terreno. Esses valores podem variar de acordo com o tamanho do terreno, valor do imóvel e tipo de infração”, explica o agrimensor.
Urgência na mudança da legislação municipal
Mais que realizar um novo projeto pra alterar regulamentações que permitem brechas para cobranças inconstitucionais pela prefeitura, a solução na opinião de Diego, é uma completa reformulação da legislação sobre o tema. “É necessário cancelar essas leis do município e jogar fora”, diz.
Apesar do apelo radical, ele reflete sobre a necessidade de abordagens mais flexíveis, semelhantes às de outros municípios como Mateus Leme, que implementaram reformulações que evitam a cobrança excessiva dos munícipes.
“Mesmo já tendo uma flexibilidade melhor para tratar isso de forma mais fácil, Mateus Leme fez uma mudança nas leis, apesar de ainda não abranger tão bem quanto Divinópolis”. Ele ainda aponta que a criação de conselhos também é uma medida importante. “É necessária criação dos conselhos que conseguem deliberar sobre casos específicos que a lei não trata, sempre de forma menos onerosa para o munícipe”, conta.
Impacto econômico
A cobrança excessiva afeta não apenas os proprietários de imóveis, mas também a economia da cidade. Investidores, incluindo construtoras, são desencorajados a realizar transações devido aos altos custos de regularização.
O vereador Ted afirma que a questão trava o setor imobiliário. “A pessoa coloca uma casa à venda, mas quando o interessado vê os valores da prefeitura, ele desanima. Então, para de girar o dinheiro na cidade, por que ninguém vende, ninguém compra, ninguém quer investir”, diz.
Diego reafirma o problema e compartilha a posição de alguns clientes e os entraves que ele enfrenta na sua área de atuação. “A cidade tinha pelo menos uns trinta construtores. Hoje tem uns três e, muitos dos que desistiram de construir na cidade, estão aguardando a mudança de governo para voltar a atuar no município. Eu tenho clientes investidores que pretendem construir uma torre de apartamentos, mas a prefeitura está taxando em quase R$2 mi. Por isso, estão esperando o prefeito sair, para investirem na cidade”, revela.
